Médecin locataire : comment mettre fin à un bail professionnel ?

Le bail professionnel est partiellement réglementé par les articles 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986 qui précisent la forme du bail, sa durée, celle du préavis, le renouvellement et l’état des lieux. Les autres règles sont fixées par le Code civil, aux articles 1713 à 1762, et par la volonté des parties qui peuvent prévoir des dispositions plus favorables au médecin locataire.

La durée du bail pourra ainsi être plus longue que les six ans obligatoires, car un médecin ne peut pas se permettre de déménager souvent au risque de perdre sa clientèle. Si la durée minimale de six ans permet d’assurer une certaine stabilité au professionnel de santé, une durée plus longue lui permettra de mieux fidéliser ses patients et d’amortir le coût de son installation.

Sauf à l’avoir négocié à sa signature, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement de son bail. A son terme, le propriétaire peut ainsi donner congé à son locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte de commissaire de justice, en respectant un préavis de six mois. A défaut de respecter ce préavis, le bail se prolonge par tacite reconduction (pour six ans, si le bail initial avait été conclu pour cette durée). Le congé donné par le propriétaire n’a pas à être motivé et il n’est pas tenu d’indemniser son locataire pour réparer le préjudice qu’il subit du fait du non-renouvellement du bail : perte de clientèle, frais de déménagement et de relocation… 

De son côté, le médecin locataire n’est pas tenu d’attendre la fin du bail pour partir. Il peut donner congé, à tout moment, sans se justifier, là encore par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois. Toute clause imposant un délai plus long à un locataire serait jugée nulle.

Si le propriétaire ne peut rompre le bail qu’à son terme, il pourra toutefois en demander la résiliation anticipée en justice, notamment si son locataire ne paie plus son loyer ou a commis des fautes caractérisées en violation des articles du bail, lequel doit impérativement être écrit. Les dispositions obligatoires encadrant le statut des baux professionnels sont insuffisantes et ne protègent pas suffisamment les médecins locataires. C’est ainsi, qu’au terme de son bail, un médecin doit essayer de négocier une clause obligeant son propriétaire à justifier son congé uniquement par sa décision de vendre le local, de le reprendre pour l’habiter ou le faire habiter, ou pour un autre motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Il peut aussi être conseillé, pour un médecin locataire, de faire figurer dans son bail un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité, si le propriétaire décide de vendre son local et que le médecin peut être intéressé par cette acquisition. Des clauses, parmi d’autres, relevant de la négociation avec son propriétaire, laquelle doit être envisagée avant la signature du bail, avec l’aide d’un juriste spécialisé.