Location d'un cabinet dans une MSP : que devez-vous négocier avec la collectivité avant la signature du bail ?

Les médecins qui exercent dans une maison de santé ne sont pas toujours propriétaires des murs qui l’abritent. Pour pérenniser leur activité, ils doivent négocier un bail professionnel avec la communauté de communes, propriétaire des locaux. Le point.

 

Les locaux ayant vocation à accueillir une maison de santé (MSP) sont souvent construits et mis à disposition par une collectivité territoriale. Cette collectivité, pour maintenir une offre de soins pertinente sur son territoire, prendra à sa charge la construction ou l’acquisition des murs et mettra l’immeuble à la disposition des médecins et autres professionnels de santé. Un bail professionnel devra être établi avec chaque professionnel ou, plus généralement, avec l’association de tous les praticiens regroupés au sein d’une SCM ou d’une SISA.

En concluant un bail unique, les professionnels de santé locataires voient leur gestion simplifiée car les règles de répartition des charges, et donc du loyer, sont précisées dans le règlement intérieur de la SCM ou de la SISA. Ils maîtrisent l’arrivée de nouveaux membres et donc de nouveaux locataires, qu’ils choisissent selon des règles de majorité prévues par leurs statuts. Toutefois, ils restent responsables solidairement du paiement du loyer, notamment si un associé partant n’a pas de successeur et que son local reste inoccupé. Mieux vaut alors négocier avec la collectivité territoriale, à la signature du bail, une clause permettant de diminuer le montant du loyer si l’un des cabinets n’est pas repris immédiatement.

Chaque professionnel de santé peut aussi conclure individuellement un bail, avec le risque de faire rentrer un nouvel occupant, sans l’accord des autres locataires, si un local est inoccupé. Un bail peut également être signé par profession (les médecins, les infirmiers, les kinésithérapeutes…). 

 

Des clauses essentielles 

Tout médecin candidat à la location de son cabinet, soit personnellement, soit au travers d’une MSP, devra négocier avec la collectivité territoriale, des clauses que l’on peut considérer comme essentielles, à défaut d’être obligatoires. Tout bail portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel doit être conclu par écrit et pour une durée minimale obligatoire de 6 ans. Une durée qui peut sembler insuffisante pour une MSP qui a besoin de pérennité et qui aura plus de difficultés à déménager qu’un médecin exerçant seul. Une durée de 15 à 20 ans avec reconduction tacite pour la même durée semble plus appropriée. Le bail devra être cessible sans que la collectivité territoriale ne puisse s’opposer à l’arrivée de nouveaux professionnels de santé.

Concernant les plaques professionnelles, il faudra faire préciser, dans le bail, leur emplacement à l’extérieur de l’immeuble et indiquer qu’en cas de départ d’un associé avec simple transfert de cabinet, il puisse laisser une plaque de transfert avec ses nouvelles coordonnées. Il faudra également prévoir, dans le bail, un droit de préemption, donnant un droit de priorité à la SISA pour acheter si la collectivité territoriale décidait de vendre les murs.

Autre point important : la fixation du loyer et des charges. Si la communauté de communes a financé la construction et l’aménagement de la maison de santé en ayant recours à des emprunts, elle fixera le loyer en fonction de ces remboursements d’emprunts. De leur côté, les professionnels de santé devront veiller à ce que leur loyer et leurs charges soient maîtrisés et supportables au regard de leurs revenus. Une négociation qui se doit d’être équilibrée et acceptée par tous.

Concernant la clause de révision annuelle du loyer, l’indice choisi devra être précisé et être en relation avec l’objet du bail (comme l’indice du coût de la construction).